Kira Artış Oranına Getirilen %25 Sınırlaması Karşısında 5 Yıldan Uzun Süreli Veya 5 Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinin Durumu

İşbu yazımızda; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, her beş yılın sonunda kira bedelini hakkaniyete ve emsal kira bedellerine uygun hale getirme imkanı tanıyan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344/3’ün, 11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren ve konut kiralarında artış oranını %25 ile sınırlayan 7409 sayılı Kanun karşısındaki uygulama alanı değerlendirilecektir.

Taraflar, sözleşme serbestisi ilkesi gereği, akdedecekleri sözleşmedeki bedel unsurunu da kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine ve kişilik haklarına aykırı olmadığı sürece belirlemekte serbesttir. Bununla birlikte, kanun koyucu 6098 sayılı Kanun’un 340 ve devamı maddelerinde, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya veren karşısında zayıf durumda olan kiracıyı korumaya yönelik birtakım düzenlemelere yer vermiştir. İşbu düzenlemelerden m.344, sözleşme serbestisi ilkesinden ayrılarak, konut ve çatılı iş yeri kiralarında yeni kira döneminde belirlenen kira artış oranının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre hesaplanacak değişim oranını aşmaması halinde geçerli olacağını düzenlemektedir. Maddenin 2. fıkrasında ise, tarafların yeni kira döneminde uygulanacak artış oranına ilişkin belirleme yapmaması halinde, hakim tarafından kiralanın durumu ve hakkaniyet ilkesi gözetilerek, ancak yine tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre, değişim oranını geçmemek kaydıyla yeni dönem kira bedelinin belirleneceği düzenlenmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15.01.2019 tarihli ve 2017/5480 E. ve 2019/79 K. sayılı kararı uyarınca;

“tespitine karar verilen 01/07/2015 tarihinde başlayan kira dönemi için kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık süre dolduğundan kira bedelinin TBK 344/3. maddesine göre hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre belirlenmesi gerekmektedir.

Bu durumda davalı kiracının tacir olup olmaması sonuca etkili olmayıp her iki durumda da kira bedelinin davalı tarafından en son ödenen bedelden az olmamak üzere rayice göre belirlenmesi gerektiği açıktır.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak) getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası (kiracının eski kiracılığı da gözetilerek) takdir edilmelidir.”